La résidence principale dans la succession

• La résidence principale du défunt est évaluée à sa valeur vénale (le prix normal du marché), puis bénéficie d'un abattement obligatoire de 20 % pour le calcul des droits de succession.
• Cet abattement s'applique sur la valeur du bien avant toute répartition entre les héritiers.
• Condition indispensable : au jour du décès, le logement doit être occupé par le conjoint, le partenaire de PACS ou certains enfants.
• Aucun abattement équivalent n'existe en matière de donation.
• Il n'y a pas d'exonération générale de droits de succession liée au seul fait qu'il s'agisse de la résidence principale.

Point de départ : l'administration retient la valeur vénale du logement, c'est-à-dire le prix auquel il pourrait normalement se vendre au jour du décès. Sur cette valeur, un abattement obligatoire de 20 % vient réduire la base taxable lorsqu'il s'agit de la résidence principale du défunt.

Concrètement : un logement estimé 400 000 € n'est retenu qu'à hauteur de 320 000 € pour le calcul des droits. Et comme la réduction s'applique avant la répartition entre héritiers, chacun en profite au prorata de sa part.

Cet abattement de 20 % se cumule ensuite avec les abattements personnels classiques (100 000 € par parent et par enfant en ligne directe, exonération totale du conjoint et du partenaire de PACS).

L'abattement n'est accordé que si, au jour du décès, la résidence principale est occupée par au moins l'une des personnes suivantes :

Si aucune de ces conditions d'occupation n'est remplie — logement vide, loué, ou occupé par un tiers —, l'abattement de 20 % n'est pas applicable.

Le dispositif des 20 % est réservé aux successions. Il est expressément prévu qu'aucun abattement de ce type ne s'applique en matière de donation de la résidence principale.

Cela ne veut pas dire qu'anticiper est inutile, au contraire : la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit permet de ne taxer qu'une fraction de la valeur du bien, selon le barème de l'article 669 du CGI. À arbitrer au cas par cas — notre simulateur usufruit / nue-propriété vous aide à comparer.

Indépendamment du caractère de résidence principale, certains immeubles bénéficient d'exonérations ou d'abattements spécifiques en succession : monuments historiques, biens situés en Corse, immeubles relevant de dispositifs anciens, etc.

Ces régimes tiennent à la nature ou à la localisation du bien — pas au seul fait qu'il s'agisse du logement principal. Ils peuvent se superposer aux 20 %, ce qui justifie souvent un examen sur mesure.

Sur le plan civil, deux protections visent le logement qui constituait l'habitation principale au moment du décès.

1. Le droit de jouissance temporaire (1 an)

Pendant un an à compter du décès, le conjoint survivant dispose d'un droit de jouissance sur le logement familial et sur le mobilier qui le garnit. Objectif : garantir le maintien dans les lieux immédiatement après le décès, sans démarche urgente à accomplir.

2. Le droit viager d'usage et d'habitation

Lorsque le conjoint survivant occupait effectivement, à titre d'habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, il bénéficie jusqu'à son décès :

• d'un droit d'habitation sur le logement ;
• d'un droit d'usage sur le mobilier compris dans la succession et le garnissant.

À noter : ces droits d'usage et d'habitation sont distincts d'un usufruit classique. Ils portent sur la résidence principale remplissant les conditions ci-dessus, et non sur l'ensemble du patrimoine.

3. Si le logement disparaît

En cas de perte du bien (destruction, expropriation…), les règles suivantes s'appliquent :

• le droit d'usage et d'habitation s'éteint avec la perte de la chose ;
• ni le propriétaire ni l'usager n'ont l'obligation de reconstruire ;
• des règles spécifiques existent pour le report du droit sur un immeuble reconstruit dans le cadre des dommages de guerre ;
• si une assurance a été souscrite au nom du titulaire du droit, celui-ci a droit à l'indemnité correspondant à la perte de son droit d'usage ;
• en cas d'expropriation, le propriétaire doit faire connaître le titulaire du droit d'usage et d'habitation à l'expropriant.

Lorsque le conjoint survivant est seul propriétaire du bien au décès et que ce bien constitue sa résidence principale au moment de la vente, la cession est exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière.

Cette exonération relève du régime général des plus-values immobilières applicable à la résidence principale : elle ne dépend pas d'une durée de détention minimale.

• Pour les héritiers : abattement obligatoire de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt, sous condition d'occupation au jour du décès par le conjoint, le partenaire de PACS ou certains enfants.
• Pas d'exonération générale de droits de succession liée au seul caractère de résidence principale.
• Sur le plan civil pour le conjoint : jouissance gratuite pendant un an, puis droit viager d'usage et d'habitation sous conditions.
• Sur le plan fiscal pour le conjoint : exonération de plus-value immobilière en cas de vente de sa résidence principale dont il est propriétaire.