Parcours immobilier succession
L'immobilier est l'actif le plus lourd et le plus conflictuel d'une succession. Comparez en quelques secondes les cinq issues possibles et leurs conséquences successorales, fiscales et financières : droits de succession, plus-value, droit de partage, IFI, fiscalité locative et soulte. Tester notre parcours immobilier simplifié (parcours complet à retrouver dans notre offre Assistant succession)
Comparateur gratuit
Version simplifiée et gratuite : renseignez quatre informations, le comparateur chiffre chaque scénario (TMI à 30%).
Ce parcours fournit des pistes de réflexion et des estimations indicatives fondées sur les règles françaises en vigueur (Code civil, CGI). Il ne constitue pas une consultation juridique ou fiscale : toute décision doit être validée par un professionnel habilité (notaire, avocat, fiscaliste).
Méthode
Chaque option se juge sur trois plans : le droit civil (qui décide et qui occupe), la fiscalité (ce que cela coûte) et la trésorerie (ce que cela rapporte ou immobilise).
La vente transforme un actif illiquide en liquidités partageables, éteint l'indivision, sort le bien de l'assiette IFI et met fin aux charges. Elle exige l'unanimité des indivisaires, ou une autorisation judiciaire à la demande des indivisaires réunissant au moins 2/3 des droits (art. 815-5-1 du Code civil). Vendre au prix déclaré dans la succession neutralise en principe la plus-value.
Solution d'attente : aucun droit de partage n'est dû tant que l'indivision perdure. Mais chacun supporte charges, taxe foncière et travaux au prorata de ses droits, l'indivisaire qui occupe seul doit une indemnité d'occupation (art. 815-9 du Code civil) et tout indivisaire peut provoquer le partage. Une convention d'indivision (art. 1873-1 et s.) permet de nommer un gérant et de fixer les règles.
Les loyers financent les charges et parfois les droits de succession. Un bail d'habitation requiert l'accord des indivisaires représentant 2/3 des droits ; un bail commercial ou rural, l'unanimité. Les revenus fonciers sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec micro-foncier (abattement 30 %) jusqu'à 15 000 € de loyers.
Le bien sort de l'indivision au profit d'un seul, qui verse une soulte aux autres. Le partage est taxé à 2,5 % de l'actif net partagé, et non aux droits de vente, dans la limite des droits de chacun. L'attribution préférentielle du logement ou de l'exploitation peut être demandée (art. 831 et s. du Code civil).
Le conjoint marié, exonéré de droits de succession, peut obtenir l'attribution préférentielle de la résidence principale qu'il occupait (art. 831-2 et 831-3 du Code civil), en pleine propriété avec soulte, ou en usufruit / droit viager d'habitation, moins coûteux. Attention à sa trésorerie et à la réserve des enfants d'une autre union.
Quand le bien est détenu par une SCI, ce sont les parts qui sont transmises, ce qui évite l'indivision sur l'immeuble et permet des donations progressives tous les 15 ans. En contrepartie : comptabilité, assemblées, et régime de plus-value différent (art. 150 UB du CGI pour une SCI à l'IR ; plus-values professionnelles à l'IS).
Les chiffres à connaître
| Impôt ou droit | Taux / seuil | Quand il s'applique |
|---|---|---|
| Droits de succession en ligne directe | 5 % à 45 % après 100 000 € d'abattement par enfant | Toujours, sur la valeur transmise (CGI, art. 777 et 779) |
| Abattement résidence principale | −20 % de la valeur du logement | Logement occupé au décès par le conjoint ou le partenaire (CGI, art. 764 bis) |
| Plus-value immobilière | 19 % + 17,2 %, abattements dès la 6e année | Vente à un prix supérieur à la valeur successorale (CGI, art. 150 U) |
| Droit de partage | 2,5 % de l'actif net partagé | Partage de l'indivision, avec ou sans soulte (CGI, art. 746 et 750 II) |
| Droits de mutation (licitation) | ≈ 5,80 % | Rachat de part au profit d'un tiers à l'indivision |
| IFI | 0,5 % à 1,5 % au-delà de 1 300 000 € | Conservation du bien, usufruitier imposé sur la pleine propriété (art. 968 du CGI) |
| Revenus fonciers | TMI + 17,2 %, micro-foncier jusqu'à 15 000 € | Mise en location du bien |
Questions fréquentes
Le bien tombe en indivision entre les héritiers dès le décès (art. 815 du Code civil), avec le conjoint survivant selon ses droits. Quatre issues sont possibles : conserver le bien en indivision (ou via une SCI), le louer, le vendre, ou l'attribuer à un héritier ou au conjoint avec ou sans soulte. Nul n'étant contraint de rester en indivision, chaque indivisaire peut provoquer le partage à tout moment ; à défaut d'accord, le partage judiciaire est demandé au tribunal (art. 840 du Code civil).
Le prix d'acquisition de l'héritier est la valeur déclarée dans la déclaration de succession, majorée des frais réellement supportés. Vendre au prix déclaré ne dégage donc en principe aucune plus-value taxable. Si le prix de vente est supérieur, la plus-value est imposée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention à compter de la 6e année (art. 150 U et suivants du CGI). La vente de la résidence principale du vendeur est exonérée.
Le partage d'une indivision successorale est soumis à un droit de 2,5 % de l'actif net partagé (CGI, art. 746 et 750 II) : 10 000 € pour un actif de 400 000 €. Ce droit reste dû en cas de partage avec soulte, dans la limite des droits de chacun. Si un héritier rachète la part d'un tiers hors partage (licitation au profit d'un tiers), ce sont les droits de mutation d'environ 5,80 % qui s'appliquent.
La soulte est la différence entre la valeur du bien attribué et la part théorique de l'attributaire dans la succession. Pour un bien de 400 000 € et une part héritée de 100 000 €, la soulte due aux autres héritiers est de 300 000 €. Elle doit être financée (épargne, prêt, échelonnement garanti dans l'acte) et son évaluation dépend directement de la valeur retenue pour le bien.
Oui. Il bénéficie d'un droit temporaire au logement d'un an, gratuit, sur la résidence principale (art. 763 du Code civil), puis, s'il est marié et le demande dans l'année, d'un droit viager d'habitation et d'usage (art. 764 du Code civil), dont la valeur s'impute sur ses droits successoraux. La résidence principale occupée bénéficie en outre d'un abattement de 20 % pour le calcul des droits (CGI, art. 764 bis).
Oui. Le patrimoine immobilier reçu s'ajoute au patrimoine immobilier personnel de l'héritier. Au-delà de 1 300 000 € net taxable, l'IFI est dû, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€. L'usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété du bien (art. 968 du CGI), ce qui peut peser lourdement sur un conjoint usufruitier.
Version complète
Dans votre espace personnel, le parcours va plus loin : identification détaillée du bien, indicateur de fiabilité de la valeur, taux d'impôt et charges paramétrables, hypothèses à ±5 % et ±10 %, comparaison des options du conjoint (usufruit total ou quart en pleine propriété), calcul des soultes, score de complexité, rapport imprimable et recommandation rédigée par l'Assistant IA.
